¿Cuáles son los impuestos a pagar al vender una propiedad en Valencia?
Si vendes una vivienda como particular residente fiscal en España, debes prever el IRPF por la posible ganancia patrimonial y la plusvalía municipal cuando corresponda. En una compraventa de vivienda usada, el ITP corresponde al comprador.
Esta guía distingue quién paga cada impuesto y cómo preparar una estimación antes de aceptar una oferta. Se centra en viviendas de particulares: las ventas por sociedades, las operaciones empresariales y los vendedores no residentes necesitan un análisis específico.
Actualizado el 31 de octubre de 2026. Fuentes oficiales al final del artículo.
Qué paga el vendedor y qué paga el comprador
- Vendedor: IRPF si existe una ganancia sujeta y no exenta, y plusvalía municipal si procede por la transmisión del suelo urbano.
- Comprador de vivienda usada: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), conforme a las reglas aplicables a la operación.
No debe sumarse el ITP del comprador a los impuestos del propietario que vende su vivienda usada. Las operaciones sujetas a IVA requieren revisar su régimen específico y no deben mezclarse con este supuesto.
IRPF: se calcula sobre la ganancia, no sobre todo el precio de venta
La ganancia patrimonial parte de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, con los ajustes fiscales que correspondan. El precio cobrado no equivale automáticamente a la ganancia.
- Valor de transmisión: importe de la venta, teniendo en cuenta las reglas de valoración y los gastos y tributos inherentes satisfechos por el vendedor.
- Valor de adquisición: precio de compra, gastos y tributos de adquisición e inversiones y mejoras justificadas, excluidos los intereses y descontando las amortizaciones que procedan.
No todas las reformas son mejoras fiscalmente computables. Si la vivienda estuvo alquilada, revisa las amortizaciones y las declaraciones de esos ejercicios. Conserva las facturas y justificantes de pago.
Tramos del ahorro: escala general desde 2025
La escala conjunta estatal y autonómica aplicable en el régimen general del IRPF es progresiva:
| Parte de la base liquidable del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| Más de 6.000 € y hasta 50.000 € | 21 % |
| Más de 50.000 € y hasta 200.000 € | 23 % |
| Más de 200.000 € y hasta 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Cada porcentaje se aplica solo a su tramo. La base del ahorro puede incluir otras rentas, ganancias y pérdidas, por lo que el coste atribuible a la venta depende de la declaración completa y de las posibles exenciones.
Ejemplo simplificado: si la base liquidable del ahorro fuera de 60.000 €, la cuota por esta escala sería 1.140 € + 9.240 € + 2.300 € = 12.680 €. No se aplicaría un 23 % a los 60.000 € completos. Es un ejemplo de la escala, no una liquidación personalizada.
Plusvalía municipal: cómo se calcula
Este impuesto grava el incremento de valor del suelo urbano. En una venta ordinaria corresponde al vendedor, con particularidades legales como las transmisiones por personas físicas no residentes.
En el método objetivo, la base se obtiene aplicando al valor catastral del suelo el coeficiente correspondiente al periodo de generación, según la normativa y la ordenanza municipal. Después se aplica el tipo impositivo municipal. No se multiplica de nuevo por el número de años.
Si se acredita un incremento real inferior a la base objetiva, puede solicitarse que se tome ese incremento como base. Si no ha existido incremento de valor del terreno, no hay sujeción, pero debe declararse la transmisión y justificarse. En las compraventas, el plazo general es de 30 días hábiles.
Consulta el ayuntamiento donde está el inmueble: la ordenanza de la ciudad de Valencia no se aplica automáticamente a todos los municipios de la provincia.
Exenciones y gastos que conviene revisar antes de vender
La reinversión en otra vivienda habitual puede permitir una exención total o parcial si se cumplen los requisitos. No basta con reinvertir únicamente la ganancia: debe comprobarse el importe exigido, el plazo general de dos años antes o después de la transmisión y, si existe hipoteca pendiente, el ajuste correspondiente.
También existen exenciones para determinadas transmisiones de vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. Cada copropietario debe comprobar sus propios requisitos.
Para ampliar estos supuestos, consulta nuestra guía de planificación fiscal, reinversión y documentación de la venta.
El dinero neto que recibes también depende de la deuda hipotecaria pendiente, los honorarios acordados, los certificados necesarios y los gastos de cancelación o formalización que te correspondan. No atribuyas automáticamente al vendedor todos los gastos de notaría y registro: revisa el concepto, la normativa y lo pactado.
Preguntas frecuentes de propietarios
¿Tengo que pagar ITP si vendo una vivienda de segunda mano?
En una compraventa ordinaria de vivienda usada, el ITP corresponde al comprador. Como vendedor debes revisar tu posible ganancia en IRPF y la plusvalía municipal, además de tus gastos de venta.
¿Se paga siempre plusvalía municipal?
No. Si acreditas que el terreno no ha aumentado de valor, no procede tributar por ese incremento inexistente. Debes cumplir la obligación de declarar y aportar la documentación.
¿Pagaré el 23 % por toda la ganancia?
No. La tributación del ahorro es progresiva y existen cinco tramos en la escala general indicada. También influyen las exenciones y el resto de rentas y pérdidas que se integren en la declaración.
¿Quieres vender tu vivienda en Valencia?
Antes de fijar el precio, reúne la escritura de adquisición, el recibo del IBI, las facturas de mejoras y la información de tu hipoteca. Una previsión de gastos ayuda a valorar las ofertas con más criterio.
En Valentasa Consultores trabajamos la valoración, la preparación y la comercialización del inmueble. Cuéntanos dónde está tu vivienda y cuándo te gustaría venderla para estudiar los siguientes pasos.
Quiero hablar sobre la venta de mi vivienda
Fuentes oficiales
- Generalitat Valenciana: sujeto pasivo del ITP en transmisiones de inmuebles.
- AEAT: modificación de la escala del ahorro con efectos desde 2025.
- AEAT: reglas generales para calcular la ganancia patrimonial.
- BOE: Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículos 104 a 110.
- AEAT: reinversión en vivienda habitual.
- AEAT: ganancias patrimoniales exentas.
Información general para preparar la venta. El cálculo de cada operación requiere comprobar su documentación y la normativa aplicable en la fecha de transmisión.